Ο γολγοθάς των κόκκινων δανείων και τα funds

Βρήκα δύο διαφορετικές ιστοσελίδες του Συλλόγου για τα κόκκινα δάνεια καθώς και την σελίδα του στο Facebook, όπου δηλώνει «τοπική επιχείρηση». Πρακτικώς, εξ όσων φαίνεται, πρόκειται απλώς για την δικηγορική δραστηριότητα του κ. Ζαννή σε σχέση με τα υπερχρεωμένα νοικοκυριά & επιχειρήσεις. Βεβαίως, έχει κάθε δικαίωμα ο κ. Ζαννής να διακινεί την δραστηριότητά του μέσω ενός σωματείου ή ό,τι άλλου αναλόγου σχήματος.

Το άλλο άρθρο, στο powergrame.gr, κινείται στον αντίποδα των απόψεων του κ. Ζαννή, κατηγορώντας τους δικηγόρους για τις καθυστερήσεις των πλειστηριασμών. Βασικό επιχείρημα της αρθρογράφου ότι «…πέραν του ότι απειλούνται οι στόχοι ανακτήσεων των Ειδικών Εταιρειών Διαχείρισης (servicers)…» «…καθυστερεί εξίσου(sic) απειλητικά, η αντιμετώπιση του προβλήματος εξεύρεση στέγης»! Πολλά έχω ακούσει περί του θέματος, αλλά ότι οι καθυστερήσεις των πλειστηριασμών συμβάλλουν στην έλλειψη στέγης δεν το φανταζόμουν. Βεβαίως, δεν πρόκειται μόνον για προφανή ανοησία, αλλά για απύθμενο θράσος, πέραν πάσης δημοσιογραφικής δεοντολογίας.

Είμαι ιδιαιτέρως επιφυλακτικός, έως καχύποπτος, έναντι των δικηγόρων που ισχυρίζονται ότι εξειδικεύονται στην αντιμετώπιση των τραπεζών και των servicers/funds. Είμαι ακόμη πιο αρνητικός έναντι ολοκλήρου του συστήματος τραπεζών – servicers/funds, το οποίο – παρά τους σχετικούς επίσημους ισχυρισμούς –  όχι μόνον δεν έχει επιλύσει το πρόβλημα, αλλά το επιτείνει και το παρατείνει. Επί του θέματος είχα αρθρογραφήσει και προ μηνών.

Στην πραγματικότητα, αμφότερα τα μέρη, δικηγόροι (με ελάχιστες εξαιρέσεις) και τράπεζες-servicers/funds, υπό την ανοχή των κυβερνήσεων τόσο του ΣΥΡΙΖΑ όσο και της ΝΔ και της Τραπέζης της Ελλάδος, έχουν στήσει έναν μακάβριο χορό εις βάρος των δανειοληπτών.

Στην πραγματικότητα, οι δικηγόροι, στην συντριπτική τους πλειοψηφία, επιχειρούν -επ’ αμοιβή, βεβαίως!- να μεταθέσουν και όχι να λύσουν το πρόβλημα κάθε δανειολήπτη, με κύριο όπλο το νομικό σχολαστικισμό, δηλαδή με επιχειρήματα που δεν αμφισβητούν την κύρια οφειλή, αλλά προσπαθούν να ακυρώσουν μέρος της (π.χ. τόκους υπερημερίας, χρεώσεις εισφοράς ……., κλπ.), να ανακόψουν πλειστηριασμούς για τυπικούς ή ουσιαστικούς (π.χ. εκτίμηση αξίας ακινήτου) λόγους.

Ακόμη χειρότερα, πολλοί εξ αυτών προβάλλουν νομικώς αβάσιμους ισχυρισμούς π.χ. περί διαγραφής του χρέους λόγω της ανα-κεφαλαιοποίησης των τραπεζών κλπ. οι οποίοι, όπως είναι φυσικό απορρίπτονται ως αόριστοι. (Ένας τυπικός, αλλά ισχυρός, λόγος που αφορούσε την νομιμοποίηση των servicers επιλύθηκε με την προ 2ετίας περίπου απόφαση του Αρείου Πάγου και, πλέον, η συντριπτική πλειοψηφία των δικαστικών αποφάσεων είναι υπέρ των servicers/funds).

Το αποτέλεσμα είναι η συντριπτική πλειοψηφία, των δανειοληπτών να έρχεται αντιμέτωπη με την πραγματικότητα, ήτοι τους πλειστηριασμούς των ακινήτων τους, είτε άμεσα είτε –  στην καλύτερη περίπτωση –  μερικούς μήνες έπειτα από την ανάληψη της υπόθεσής του από τον «εξειδικευμένο» δικηγόρο.

Το πρόβλημα των πλειστηριασμών

Επί της ουσίας: Το πρόβλημα των πλειστηριασμών είναι το πρόβλημα των μη εξυπηρετούμενων δανείων. Εφ’ όσον η υπόθεση φθάσει στον πλειστηριασμό δεν μπορεί παρά αυτός να διενεργηθεί, είτε αμέσως είτε με λίγους μήνες καθυστέρηση.

Είναι λάθος των δικηγόρων που προσπαθούν να καθυστερήσουν τους πλειστηριασμούς καθ’ όσον το μόνον που επιτυγχάνουν είναι να αυξηθεί το χρέος του πελάτη τους και να απαξιωθεί το ακίνητο. Γενικώς, είναι λάθος τακτική η δικαστική αντιμετώπιση του προβλήματος με επιχειρήματα νομικού σχολαστικισμού ή με ανόητες αοριστολογίες που παραπέμπουν στα μνημόνια, την δανειακή σύμβαση και την ανακεφαλαίωση των τραπεζών.

Το πρόβλημα είναι πολιτικό και μόνον με πολιτική απόφαση μπορεί δοθεί οριστική και δίκαιη λύση ώστε και η πρώτη κατοικία να προστατευθεί και οι τράπεζες (δηλαδή οι καταθέτες και οι συνεπείς δανειολήπτες) να μην ζημιωθούν. Μια πλήρη πρόταση λύσεως είχα δημοσιεύει στο SLpress ήδη από το 2020. Είναι εκπληκτικό ότι, σήμερα, πέντε χρόνια μετά, η πρόταση παραμένει απολύτως επίκαιρη και πλήρως εφαρμόσιμη…

Δεδομένου, όμως, ότι πολιτική λύση δεν θα δοθεί υπό το παρόν πολιτικό σύστημα (όχι κυβέρνηση, ολόκληρο το πολιτικό σύστημα), μόνη ορθολογική επιλογή είναι είτε η ευθεία διαπραγμάτευση με τους servicers, επί τη βάση ρεαλιστικών επιχειρημάτων, με σκοπό την καλύτερη δυνατή συμφωνία/ρύθμιση, είτε η προσφυγή στον εξωδικαστικό μηχανισμό. Αυτή η επιλογή είναι εφικτή για όλους και όχι μόνον για όσους έχουν ακίνητα χαμηλής αξίας ή που δεν συμφέρει να εκπλειστηριασθούν, αφού με την πάροδο των ετών -και την πώληση των δανείων στη δευτερογενή και τριτογενή αγορά εκ μέρους των servicers- πολλές «παιδικές ασθένειες» έχουν θεραπευθεί, οι λύσεις έχουν πολλαπλασιαστεί και οι συνθήκες είναι ευνοϊκότερες για την οριστική επίλυση του προβλήματος.

Τί έχει δείξει η εμπειρία

Στην πραγματικότητα δεν υπάρχει κανόνας, κάθε περίπτωση είναι διαφορετική και πρέπει να αντιμετωπίζεται ad hoc. Προφανώς, δεν γνωρίζει καθ’ ένας πως μπορεί να επιτευχθεί ένας ορθολογικός -και όχι απαραιτήτως δίκαιος – συμβιβασμός. Δεν αρκεί να είναι κάποιος νομικός, οικονομολόγος (αμφότερα τα επαγγέλματα είναι τα πάντα και τίποτα!) ή πρώην τραπεζικός. Πρέπει και να γνωρίζει πως λειτουργούν οι servicers, σε ποια/ποιες τιτλοποίηση/τιτλοποιήσεις (funds) έχει ενταχθεί το δάνειο/δάνεια του πελάτη του κλπ. ειδικές πληροφορίες. Αυτό αποδεικνύεται καθημερινώς και πρέπει να το γνωρίζουν οι οφειλέτες που θέλουν να βρουν λύση και κρατήσουν την περιουσία τους.

Συνεπώς, δε μπορώ παρά να αναρωτηθώ: Για τα λογιστικά μου απευθύνομαι σε Λογιστή, για τα νομικά μου θέματα σε Δικηγόρο, για τις οφειλές μου, όμως, σε ποιον πρέπει να απευθυνθώ; Θα μιλήσω με τους απρόσωπους servicers/funds, που, αφ’ ενός, δεν μπορώ να εμπιστευθώ και, αφ’ ετέρου, είναι σε πλεονεκτική θέση; Η ορθολογική επιλογή είναι να απευθυνθώ σε εξειδικευμένο σύμβουλο/διαπραγματευτή που γνωρίζει σε ποιον και πως να απευθυνθεί, χωρίς να εμπλέκομαι εγώ άρα και χωρίς να υφίσταμαι την πίεση που ασκούν οι servicers στους αδαείς δανειολήπτες!

Βεβαίως, σε κάποιο σημείο της διαπραγματεύσεως, μπορεί να απαιτηθεί νομική συνδρομή. Αλλά δεν είναι δυνατόν να ξεκινάω ανάποδα, δηλαδή να αμφισβητώ χρησιμοποιώντας μόνον νομικά τεχνάσματα, άνευ διαπραγματευτικής τακτικής και στρατηγικού στόχου. Άλλωστε, όπως έχει δείξει η εμπειρία, ελάχιστοι δικαιώθηκαν -και όχι οριστικώς- από τέτοιες επιλογές. Οπωσδήποτε, καθ’ ένας έχει το δικαίωμα να αναλαμβάνει το ρίσκο, αλλά οφείλει κανείς να γνωρίζει ότι είναι πολύ μεγάλο…