Πρωταθλητές οι Τούρκοι στην Golden Visa – Αυξάνεται η ζήτηση για ακίνητα

Η Ελλάδα εισήγαγε νέους κανόνες για το πρόγραμμα Golden Visa, οι οποίοι βάζουν τέλος στην εξαμηνιαία παύση στις άδειες διαμονής συνδεδεμένες με ακίνητα και ανοίγουν το δρόμο για χιλιάδες εκκρεμείς αιτήσεις. Το πρόγραμμα εισέρχεται σε μια νέα φάση, διαμορφωμένη από το έντονο ενδιαφέρον από την Τουρκίa, καθώς οι Τούρκοι και οι Ισραηλινοί γίνονται μια από τις μεγαλύτερες ομάδες επενδυτών, παρά τα υψηλότερα απαιτούμενα ποσά επένδυσης και τη συνολική επιβράδυνση της ζήτησης.

Η υπουργική απόφαση που δημοσιεύτηκε στις 11 Νοεμβρίου καθορίζει λεπτομερώς τους κανόνες για επενδύσεις σε εμπορικά κτίρια, διατηρητέα ακίνητα, έργα ανακαίνισης και αγορές οικοπέδων. Το νέο πλαίσιο παρέχει σαφήνεια σε αγοραστές, δικηγόρους και κατασκευαστές, οι οποίοι περίμεναν μήνες για επίσημη καθοδήγηση. Σύμφωνα με ελληνικά ΜΜΕ, παραμένουν εκκρεμείς περίπου 13.499 φάκλοι Golden Visa, εκ των οποίων 10.703 στην Αττική, που αντιπροσωπεύει το 79% όλων των περιπτώσεων.

Πολλοί επενδυτές υπέβαλαν νωρίς τις αιτήσεις τους για να διασφαλίσουν τη θέση τους, ενώ άλλοι αναμονήσαν μέχρι να ξεκαθαρίσει η κυβέρνηση πώς θα πληρούνται οι προϋποθέσεις για αλλαγή χρήσης, ανακαινίσεις και διατηρητέα κτίρια. Η απόφαση τώρα επιτρέπει και στις δύο ομάδες να προχωρήσουν.

Ραγδαία αύξηση της ζήτησης από Τούρκους και Ισραηλινούς 

Οι νέοι κανόνες έρχονται τη στιγμή που η Τουρκία γίνεται βασικός παράγοντας του προγράμματος. Σύμφωνα με πρόσφατα στοιχεία του υπουργείου Μετανάστευσης και Ασύλου, οι Τούρκοι πολίτες κατέχουν πλέον 2.698 Golden Visa, δηλαδή το 14,7% όλων των εκδοθέντων αδειών. Αναλυτές της αγοράς σημειώνουν ότι πολλοί Τούρκοι αιτούντες είναι επιχειρηματίες και επαγγελματίες που επιθυμούν ασφαλή μετακίνηση στη ζώνη Σένγκεν, ενώ αντιμετωπίζουν πληθωρισμό και οικονομική αβεβαιότητα στη χώρα τους.
Παράλληλα, καταγράφεται ετήσια αύξηση 153% των αδειών που χορηγήθηκαν σε Τούρκους πολίτες: οι ελληνικές αρχές εξέδωσαν 1.067 άδειες σε Τούρκους επενδυτές πέρσι και 2.698 φέτος.

Οι Κινέζοι πολίτες παραμένουν οι κύριοι του προγράμματος με 8.792 άδειες, αλλά η ταχύτερη αύξηση προέρχεται από την Τουρκία. Ακολουθούν οι Ισραηλινοί, με 544 άδειες ή περίπου 3% του συνόλου, με τη ζήτηση να σχετίζεται με τη σύγκρουση στη Γάζα και την ευρύτερη περιφερειακή αστάθεια. Πολλοί από αυτούς επικεντρώνονται σε ανακαινισμένες μονάδες στο κέντρο της Αθήνας.

Η Ελλάδα θέτει νέους κανόνες για επενδύσεις σε ακίνητα στο πλαίσιο Golden Visa

Η υπουργική απόφαση παρέχει λεπτομερή καθοδήγηση που επανεκκινεί μια αγορά που είχε σταματήσει λόγω αβεβαιότητας.
Ορίζει συγκεκριμένες προϋποθέσεις για τις βασικές κατηγορίες:

• Αλλαγή χρήσης: Πρώην γραφεία ή βιομηχανικοί χώροι μπορούν να ενταχθούν στο πρόγραμμα εάν μηχανικός πιστοποιήσει ότι η μετατροπή πληροί τα νομικά πρότυπα. Τα βιομηχανικά κτίρια απαιτούν επίσης αποδεικτικά ότι δεν είχαν βιομηχανική δραστηριότητα για πέντε χρόνια, υποστηριζόμενα από έγγραφα όπως τα αρχεία ΔΕΔΔΗΕ ή δηλώσεις Ε2.
• Διατηρητέα κτίρια: Οι συμβολαιογράφοι πρέπει να καταγράφουν τον αριθμό καταχώρισης στο ΦΕΚ και να επιβεβαιώνουν ότι η προστατευόμενη κατάσταση παραμένει ενεργή. Οι ανακατασκευές και οι προσθήκες υπάγονται επίσης σε αυτούς τους κανόνες.
• Αγορές οικοπέδων και κατασκευές: Οι επενδυτές πληρούν τα κριτήρια εάν διαθέτουν έγκυρη οικοδομική άδεια και πληρούν την ελάχιστη αξία των 250.000 € ή 500.000 €, ανάλογα με την περιοχή.
• Ανανεώσεις: Οι αιτούντες πρέπει να επιβεβαιώνουν τη συνεχιζόμενη ιδιοκτησία και να δηλώνουν ότι δεν χρησιμοποιούν το ακίνητο για βραχυχρόνιες μισθώσεις. Στην περίπτωση αλλαγής χρήσης, πρέπει να δηλώσουν ότι το ακίνητο χρησιμοποιείται μόνο ως κατοικία.
• Έγγραφα: Οι φάκελοι απαιτούν πιστοποιητικό συμβολαιογράφου, απόδειξη εγγραφής ή επιβεβαίωση δικηγόρου, ιδιωτική ασφάλιση υγείας, δήλωση Ε9 και ηλεκτρονικό τέλος 2.000€.

Οι Έλληνες μηχανικοί γνωρίζουν πλέον πώς να συντάσσουν τεχνικές εκθέσεις, οι συμβολαιογράφοι ακολουθούν σαφές checklist, και οι δικηγόροι γνωρίζουν ποια έγγραφα απαιτούνται για κάθε φάκελο. Αναμένεται να επανεκκινήσουν έργα ανακαίνισης και εμπορικές συναλλαγές που είχαν «παγώσει».

Η συνολική ζήτηση μειώνεται 

Παρά τη μεγάλη συμμετοχή από Τουρκία και Ισραήλ, η συνολική ζήτηση για το Golden Visa μειώνεται. Τον Σεπτέμβριο του 2025 υποβλήθηκαν 392 νέες αιτήσεις, σε σύγκριση με 780 τον Σεπτέμβριο του 2024, καταγράφοντας πτώση 49,7% σε ετήσια βάση. Από τον Ιανουάριο έως τον Σεπτέμβριο, υποβλήθηκαν 5.747 αιτήσεις, έναντι 6.108 την ίδια περίοδο πέρσι.

Η πτώση οφείλεται σε σημαντικές αυξήσεις τιμών, καθώς η Ελλάδα ανέβασε το ελάχιστο ποσό επένδυσης σε 800.000 € στην Αττική, τη Θεσσαλονίκη και τα νησιά με περισσότερους από 3.100 κατοίκους. Το ελάχιστο είναι 400.000 € σε άλλες περιοχές, ενώ το προηγούμενο όριο των 250.000 € ισχύει μόνο για ορισμένες επενδύσεις ανακαίνισης. Τα ελληνικά μέσα ενημέρωσης αναφέρουν ότι η υψηλή ζήτηση οδήγησε σε επιβράδυνση των εγκρίσεων, ενώ τα τουρκικά μέσα σημειώνουν ότι περίπου 13.000 αιτήσεις παραμένουν σε εκκρεμότητα.

Νέο checklist για επενδύσεις στον τουρισμό

Ένα δεύτερο πακέτο ενημερώσεων τίθεται σε ισχύ αυτή την εβδομάδα, με νέο checklist για επενδυτές σε τουριστικά έργα.
Σύμφωνα με το Travel and Tour World, τα υπουργεία Οικονομίας, Περιβάλλοντος, Ανάπτυξης και Μετανάστευσης συμφώνησαν σε ενιαίες απαιτήσεις τεκμηρίωσης, με στόχο την επιτάχυνση σύνθετων αδειών για τουριστικά καταλύματα, μακροχρόνιες μισθώσεις και συμφωνίες timeshare. Βασικά σημεία:

• Οι επενδυτές σε μακροχρόνιες τουριστικές μισθώσεις ή συμφωνίες timeshare πρέπει να προσκομίζουν πιστοποιητικό από τον Ελληνικό Οργανισμό Τουρισμού.
• Οι συμβολαιογράφοι επαληθεύουν ταυτότητες, διεύθυνση ακινήτου, συμφωνημένο ενοίκιο ή τιμή, τρόπο πληρωμής και προηγούμενη χρήση Golden Visa.
• Τα συμβόλαια μίσθωσης πρέπει να διαρκούν τουλάχιστον πέντε χρόνια και να περιλαμβάνουν σαφείς όρους ετήσιου ενοικίου.
• Για αρχικές άδειες, δεν απαιτείται ολοκλήρωση μεταβίβασης στο κτηματολόγιο. Αρκεί αίτηση μεταβίβασης ή επιβεβαίωση δικηγόρου, ενώ τα πλήρη στοιχεία μπορούν να υποβληθούν κατά την ανανέωση.
• Όλοι οι αιτούντες πρέπει να διαθέτουν ιδιωτική ασφάλιση, να πληρώνουν ηλεκτρονικό τέλος 2.000 € και να προσκομίζουν βίζα αν δεν έχουν άδεια διαμονής Σένγκεν.
• Οι επενδυτές που χρησιμοποιούν νομικά πρόσωπα πρέπει να δείξουν πλήρη ιδιοκτησία μετοχών της εταιρείας.
• Οι αρχές εκτιμούν ότι τα μέτρα αυτά θα επιταχύνουν σταματημένα τουριστικά έργα και θα φέρουν σαφήνεια στους ξένους επενδυτές που θέλουν να επενδύσουν στον ελληνικό τουριστικό τομέα.

Περισσότεροι από 1.350 Τούρκοι πολίτες υπέβαλαν αίτηση για το Golden Visa το 2023, καθιστώντας την Τουρκία μία από τις κορυφαίες εθνικότητες που αναζητούν ελληνική διαμονή. Πολλοί επενδυτές βλέπουν την Ελλάδα ως σταθερή πύλη στην ΕΕ και ως πρακτική εναλλακτική για κινητικότητα και οικογενειακό σχεδιασμό.

Δημοφιλή ακίνητα περιλαμβάνουν διαμερίσματα σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, βίλες στην Κρήτη και τη Ρόδο, και μονάδες μακροχρόνιας μίσθωσης σε τουριστικά κέντρα. Κάποιοι επενδυτές επικεντρώνονται στα έσοδα από μισθώματα, ενώ άλλοι επιλέγουν ακίνητα που μπορούν να υποστηρίξουν μελλοντική μετεγκατάσταση ή εκπαίδευση παιδιών.

Η ζήτηση από ξένους άλλαξε τις αγορές ακινήτων σε Αθήνα, Πειραιά και μέρη της Κρήτης. Οι κατασκευαστές έχουν εισαγάγει περισσότερα μεσαίας και υψηλής κατηγορίας έργα. Η δραστηριότητα ανακαινίσεων έχει αυξηθεί, αλλά οι ντόπιοι κάτοικοι αντιμετωπίζουν αυξημένο ανταγωνισμό για προσιτή στέγαση. Η Ελλάδα ανέβασε τα όρια επένδυσης, αλλά η ζήτηση παραμένει ισχυρή σε περιοχές όπου ισχύει ακόμα η επιλογή των 250.000 €.