“Εξοικονομώ” …αλλιώς! Επιδότηση πολυκατοικιών-Μια τολμηρή πρόταση για το ενεργειακό

Καθώς οι συνέπειες της εν λόγω αλλαγής γίνονται ολοένα και βαρύτερες και το κτιριακό απόθεμα της Ελλάδας σταδιακά γερνάει, προβάλει αδήριτη η ανάγκη της ταχύτερης ενεργειακής αναβάθμισης όσο το δυνατόν περισσότερων κτιρίων. Το πρόβλημα είναι ότι επιδοτούνται μονοκατοικίες και μεμονωμένα διαμερίσματα, αντί της επιδότησης των πολυκατοικιών.

Η υιοθέτηση της επιδότησης ενεργειακής αναβάθμισης ολόκληρης της πολυκατοικίας αν και είναι περισσότερο πολύπλοκη από διοικητικής πλευράς, έχει εν τούτοις το πλεονέκτημα ότι αντικατοπτρίζει την κοινωνική πραγματικότητα της χώρας και αντιμετωπίζει τα συστημικά προβλήματα με έναν περισσότερο ολιστικό και εξισωτικό τρόπο.

Αναντιστοιχία πολιτικών και πραγματικότητας

Μία κριτική που ασκείται απέναντι στα ισχύοντα προγράμματα (και όχι μόνο) είναι ότι αυτά σχεδιάζονται, εκπονούνται και διευθύνονται από πολιτικούς και κρατικούς αξιωματούχους οι οποίοι είναι αποσυνδεδεμένοι από την καθημερινή πραγματικότητα που βιώνουν οι πολίτες. Οι διακηρύξεις περί “αναβάθμισης της ατομικής περιουσίας” υποθέτουν ότι όλοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων έχουν την οικονομική δυνατότητα να προβούν στις απαιτούμενες ανακαινίσεις. Στην πραγματικότητα η πλειοψηφία των Ελλήνων αναγκάζεται να βιοπορίζεται με μισθούς ή συντάξεις οι οποίες οριακά καλύπτουν τα έξοδα διαβίωσης (πολλές φορές ούτε αυτά) και συνήθως αδυνατούν να αναλάβουν το κόστος έστω και μικρών επισκευών των κατοικιών τους.

Επιπρόσθετα, στα αστικά κέντρα συνυπάρχουν σε πολυκατοικίες άνθρωποι διαφορετικών κοινωνικών, οικονομικών, εθνικών ή θρησκευτικών καταβολών. Σε αυτές τις περιπτώσεις η συνεννόηση για την εκτέλεση των απαραίτητων εργασιών συντήρησης των πολυκατοικιών μοιάζει πραγματικά με τιτάνιο έργο. Από την άλλη πλευρά η ισχύουσα πρακτική είναι σπάταλη, δεν επιτυγχάνει οικονομίες κλίμακας και οδηγεί σε αποσπασματικές αναβαθμίσεις των κτιρίων, οι οποίες ελάχιστα αυξάνουν τη συνολική ασφάλεια, ενεργειακή κατάσταση και δομική ακεραιότητα των πολυκατοικιών ως κτίρια. Για να το πούμε απλά εάν κάποιος χτίσει ένα παλάτι σε ένα σκουπιδότοπο δεν θα πάρει αξία ο σκουπιδότοπος, αλλά θα απαξιωθεί το παλάτι.

Οι πολυκατοικίες είναι πολύπλοκοι μικρόκοσμοι της ευρύτερης κοινωνίας. Η απόσπαση συναίνεσης για την εκτέλεση των διάφορων εργασιών πολλές φορές καταλήγει σε ατέλειωτες συνελεύσεις, νομικές διαφορές και τελικά σε παραλυσία. Οι αιτίες ανάγονται στις διαφορετικές προτεραιότητες έκαστης οικογένειας / ιδιοκτήτη, στην έλλειψη εμπιστοσύνης μεταξύ των ενοίκων, σε αδυναμία συνεννόησης λόγω διαφορετικών γλωσσών και σε κοινωνικοοικονομικές ανισότητες.

Τα παραπάνω έχουν ως αποτέλεσμα χρόνο με το χρόνο τα κτίρια να εμφανίζουν ολοένα και περισσότερα προβλήματα ή να επιδεινώνονται υπάρχοντα, ακόμα και εάν μεμονωμένοι ένοικοι / ιδιοκτήτες έχουν προβεί σε αναβάθμιση των διαμερισμάτων τους. Παραδειγματικά αναφέρονται η ύπαρξη ανελκυστήρων παλιάς τεχνολογίας και αμφιβόλου αξιοπιστίας, υποφωτιζόμενων κλιμακοστασίων ή με φθορές στα κάγκελα που εγκυμονούν κινδύνους, μη θερμομονωμένων εξωτερικών τοίχων ή με σοβάδες που πέφτουν, ταράτσες χωρίς στεγανοποίηση, κλπ. Όλα αυτά δεν είναι θέματα που αφορούν μόνο στην αισθητική των κτιρίων και την οικονομική τους αξία, αλλά έχουν σοβαρές συνέπειες στην υγιεινή και ασφάλεια των ενοίκων και στην ενεργειακή κατανάλωση και σπατάλη.

Η ιδέα της επιδότησης ολόκληρων των κτηρίων

Προκειμένου να αντιμετωπισθούν τα εν λόγω προβλήματα, θα πρέπει να εξεταστεί και η επιδότηση των κτιρίων ως ενιαίων οντοτήτων. Δεν προτείνεται η κατάργηση της επιδότησης των μεμονωμένων ιδιοκτησιών, αλλά τα δύο προγράμματα θα πρέπει να συνυπάρχουν. Επίσης θα πρέπει να υπάρχει προγραμματισμός και δέσμευση των απαραίτητων κονδυλίων σε διαρκή βάση και όχι όπως είναι σήμερα που η κατάσταση θυμίζει την “κολυμβήθρα της Βηθεσδά“, όπου “όποιος πρόλαβε τον Κύριο είδε”.

Με το προτεινόμενο μοντέλο, το κράτος θα αναλαμβάνει την ποσοστιαία χρηματοδότηση αριθμού εργασιών ενεργειακής αναβάθμισης, τα οποία θα επιτυγχάνουν την φιλικότητα προς το περιβάλλον, την εξοικονόμηση ενέργειας και τη δομική σταθερότητα και ασφάλεια των κτιρίων. Τα έργα μπορεί να περιλαμβάνουν την:

• Θερμομόνωση των εξωτερικών τοίχων και στεγανοποίηση / μόνωση των ταρατσών.
• Αντικατάσταση των παλαιών παραθύρων και θυρών στους κοινόχρηστους χώρους και τοποθέτηση σητών για προστασία από έντομα.
• Αντικατάσταση / αναβάθμιση και πιστοποίηση του ανελκυστήρα/ρων.
• Τοποθέτηση λαμπτήρων LED στους κοινόχρηστους χώρους και οπτικών ινών στις τηλεφωνικές παροχές.
•  Αναβάθμιση της πυροπροστασίας και του αποχετευτικού δικτύου.
•  Εγκατάσταση συστημάτων εξοικονόμησης / ανακύκλωσης νερού και εξέταση της δυνατότητας κατασκευής δεξαμενών συλλογής όμβριων υδάτων.
• Αναβάθμιση της στατικότητας και της δομικής ασφάλειας του κτιρίου, στο πλαίσιο της αντισεισμικής θωράκισης.
• Τοποθέτηση ηλιακών πάνελ και συσσωρευτών, ώστε η πολυκατοικία να λειτουργεί ως παραγωγός ρεύματος που θα χρησιμοποιείται για την κάλυψη των ενεργειακών αναγκών των κοινόχρηστων εγκαταστάσεων (πχ ανελκυστήρας και φωτισμός), ενώ τυχόν επιπλέον έσοδα θα χρησιμοποιούνται για την κάλυψη των λοιπών κοινόχρηστων εξόδων (πχ πληρωμή συνεργείων καθαρισμού, απεντόμωσης, κλπ).

Οργάνωση και πλεονεκτήματα

Πρωταρχικά απαιτείται η εξασφάλιση της απαραίτητης συναίνεσης μεταξύ των ενοίκων / ιδιοκτητών, όπως αρμόζει σε μια ευνομούμενη δημοκρατική κοινωνία, αλλά από την άλλη πλευρά οι μειοψηφίες να μην μπλοκάρουν τη βούληση των πλειοψηφιών. Για το λόγο αυτό απαραίτητη προϋπόθεση προκειμένου να ενταχθεί μία πολυκατοικία στο εν λόγω πρόγραμμα είναι η έγγραφη συγκατάθεση τουλάχιστον από το 70% των ιδιοκτητών, με βάση τα χιλιοστά ιδιοκτησίας, όπως αυτό θα πιστοποιείται από πρακτικό Γενικής Συνέλευσης, στο οποίο θα αναγράφονται και οι ΑΦΜ όλων των ιδιοκτητών (συμφωνούντων και μη).

Aκολούθως ο Διαχειριστής ή η εταιρεία διαχείρισης θα συμβάλλεται με έναν πιστοποιημένο πολιτικό μηχανικό ή τεχνική εταιρεία. Αυτοί θα προβαίνουν σε έλεγχο – εκτίμηση των απαιτούμενων ενεργειών με το πλήρες κόστος εκτέλεσής τους και θα συντάσσουν σχετικό φάκελο και σχέδιο υλοποίησης (project plan). Εννοείται ότι όταν μία πολυκατοικία εντάσσεται στο προτεινόμενο πρόγραμμα, όσοι ένοικοι επιθυμούν την επιπλέον ενεργειακή αναβάθμιση των διαμερισμάτων τους θα συμπεριλαμβάνονται στον προς κατάρτιση φάκελο εργασιών, ώστε να αποφεύγεται η επικάλυψη εργασιών και η περιττή γραφειοκρατία.

Το κράτος μέσω των κατά τόπους Πολεοδομιών θα εγκρίνει / τροποποιεί τα απαιτούμενα έργα και θα καθορίζει το ποσοστό της δικαιούμενης επιδότησης που θα κυμαίνεται από 50 – 75% και σε εξαιρετικές περιπτώσεις 100%. Για τον καθορισμό της προτεραιότητας, του ποσοστού επιδότησης και προκειμένου να υπάρχει απόλυτη διαφάνεια, θα πρέπει να θεσπιστεί ένα σύστημα μοριοδότησης, σύμφωνα με το οποίο κάθε εργασία θα παίρνει έναν συγκεκριμένο βαθμό, ενώ θα μοριοδοτούνται και άλλα κριτήρια, όπως είναι η παλαιότητα της εγκατάστασης, η περιοχή ύπαρξής της, ο βαθμός επικινδυνότητας της φθοράς, κλπ. Όλα τα δεδομένα θα αναρτώνται σε ειδική πλατφόρμα στο διαδίκτυο που θα είναι διαθέσιμη για το κοινό, ώστε να μπορεί ο κάθε πολίτης να ελέγξει την ακεραιότητα της διαδικασίας.

Ακολούθως. θα κατατίθεται εφ’ άπαξ ή τμηματικά το συνολικό ποσό στον επαγγελματικό λογαριασμό του μηχανικού ή εταιρείας. Με το πέρας των εργασιών και την έκδοση των προβλεπόμενων πιστοποιητικών και ενημέρωση των φακέλων των κτιρίων, η ΑΑΔΕ θα προβαίνει στην ανάκτηση του ποσού που δεν καλύπτεται από την επιδότηση, από τους ιδιοκτήτες με βάση τα χιλιοστά ιδιοκτησίας. Η εξόφληση μπορεί να γίνεται σε μηνιαίες δόσεις κατά τα πρότυπα πληρωμής του ΕΝΦΙΑ ή κατόπιν έτερου διακανονισμού. Η μη πληρωμή τους θα τυγχάνει της ίδιας αντιμετώπισης όπως και οι υπόλοιπες οφειλές προς το δημόσιο.

Πλεονεκτήματα

α. Αποτελεσματικότητα και Οικονομίες Κλίμακας: Οι συγκεντρωτικές εργασίες είναι αποτελεσματικότερες σε σχέση κόστους – οφέλους από τις μεμονωμένες ασυντόνιστες αναβαθμίσεις. Οι εργολάβοι μπορούν να οργανώνουν και να συντονίζουν ορθολογικότερα τα συνεργεία τους. Με την επικέντρωση της επιδότησης στο κτίριο ως αυτόνομη μονάδα, εξασφαλίζεται ότι οι εργασίες εκτελούνται με ενιαίο τρόπο, ενώ παράγουν μετρήσιμα αποτελέσματα, καθόσον οι επιβλέποντες μηχανικοί – εταιρείες θα υποχρεούται να εκδώσουν και τα αντίστοιχα ενεργειακά πιστοποιητικά και να ενημερώσουν τις κατά τόπους Πολεοδομίες.

β. Περισσότερο Κοινωνικά Δίκαιη: Οι άνθρωποι και οι οικογένειες που μειονεκτούν οικονομικά, καθώς και οι ηλικιωμένοι ή οι άνεργοι συνήθως αποκλείονται από τις ευκαιρίες χρηματοδότησης. Με το προτεινόμενο μοντέλο εξασφαλίζεται ότι οι αναβαθμίσεις θα ωφελούν όλους τους ενοίκους, ανεξαρτήτως της οικονομικής τους κατάστασης.

γ. Έχει Θετικό Περιβαλλοντικό Αποτύπωμα: Οι εργασίες που προαναφέρθηκαν μειώνουν την κατανάλωση ενέργειας, συνεισφέροντας με αυτό τον τρόπο στην επίτευξη των εθνικών και ευρωπαϊκών περιβαλλοντικών στόχων.

δ. Διασφαλίζει τη Δομική Ακεραιότητα: Οι εργασίες αναβάθμισης αντιμετωπίζουν χρόνια προβλήματα ή όσα επήλθαν από την πάροδο του χρόνου και την πλημμελή συντήρηση των πολυκατοικιών, αποτρέποντας με αυτό τον τρόπο την περαιτέρω φθορά τους και αυξάνοντας το προσδόκιμο ζωής, γεγονός ιδιαίτερα σημαντικό σε όσα κτίρια κτίστηκαν τις δεκαετίες 1950 – 1980.

ε. Παρέχει Ώθηση στην Εθνική Οικονομία: Η εξασφάλιση της πλήρους και έγκαιρης πληρωμής των εμπλεκομένων (μηχανικοί, κατασκευαστικές εταιρείες, εργολάβοι, εργατοτεχνίτες και προμηθευτές), επιτρέπει τον προγραμματισμό των εσόδων – εξόδων – παραγγελιών τους, αυξάνει τις θέσεις εργασίας και παρέχει κίνητρα για την ανάπτυξη νέων προϊόντων (πχ καλύτερα μονωτικά υλικά, χρώματα, κουφώματα κλπ) ή καινοτόμων λύσεων (πχ χρήση δρόνων για βάψιμο – σοβάτισμα εξωτερικών τοίχων) για την αντιμετώπιση τυχόν ελλείψεων εργατοτεχνικού προσωπικού.

Επιπρόσθετα, μειώνεται δραστικά η φοροδιαφυγή, καθόσον όλα τα ποσά – έσοδα μπορούν να παρακολουθούνται ηλεκτρονικά. Ταυτόχρονα, περιορίζεται σε μεγάλο βαθμό η αδήλωτη εργασία, ενώ ενισχύεται η διαφάνεια και η λογοδοσία από τους μηχανικούς – εργολάβους.

στ. Αυξάνει την Κοινωνική Συνοχή: Ένα τυποποιημένο, διαφανές και σαφώς δομημένο πλαίσιο που θα καθορίζει τις διαδικασίες αναβάθμισης – επιλογής – χρηματοδότησης – αποπληρωμής προάγει την εμπιστοσύνη μεταξύ των πολιτών και καλλιεργεί αίσθημα συνυπευθυνότητας για την ομαλή και αρμονική συμβίωση.

Μειονεκτήματα και επιφυλάξεις

α. Γραφειοκρατικά Εμπόδια: Ο έλεγχος και η διαχείριση των επιδοτήσεων απαιτεί την ύπαρξη ικανής και αποτελεσματικής δημόσιας διοίκησης που θα εκδίδει γρήγορα τις σχετικές αποφάσεις και το κυριότερο, θα διαθέτει στιβαρούς μηχανισμούς ελέγχου για την έγκαιρη αποκάλυψη και γρήγορη τιμωρία φαινομένων διαφθοράς. Σε αυτή την κατεύθυνση μπορούν να αξιοποιηθούν εξειδικευμένα προγράμματα Τεχνητής Νοημοσύνης (ΑΙ) και συστηματικοί έλεγχοι.

β. Διαφωνίες Μεταξύ των Ενοίκων – Ιδιοκτητών: Το 30% των διαφωνούντων μπορεί να προκαλέσει τριβές με τους υπόλοιπους ενοίκους. Μέρος αυτών μπορεί να προσφύγει δικαστικά κατά της ΑΑΔΕ ή των διαχειριστών και να αρνηθεί την καταβολή του ποσοστού που τους αναλογεί επικαλούμενοι αδυναμία πληρωμής, διαφωνία για το αναλογούν μερίδιο ή άλλους προσωπικούς –ιδεολογικούς λόγους.

γ. Επιβάρυνση των Δημόσιων Οικονομικών: Το κόστος είναι πολύ σημαντικό, ιδιαίτερα εάν υπάρξουν μαζικές αιτήσεις, οπότε απαιτείται αυστηρή προτεραιοποίηση και διαφάνεια στη διαδικασία επιλογής, καθώς και στον έλεγχο των εξόδων, ώστε να αποφευχθούν φαινόμενα υπερτιμολογήσεων και σπατάλης. Απαιτείται πολύ καλός προγραμματισμός της χρονικής διάθεσης των ποσών, ενώ πρέπει να υπάρξουν και συζητήσεις για δέσμευση επιπλέον κονδυλίων από την ΕΕ.

Παρά τις παραπάνω προκλήσεις το μοντέλο επιδότησης των πολυκατοικιών παρέχει ένα ισχυρό πλαίσιο για την αστική ανάπλαση, την περιβαλλοντική αναβάθμιση και την κοινωνική δικαιοσύνη. Σε αντίθεση με τις μεμονωμένες επιδοτήσεις που ευνοούν τους οικονομικά δυνάμενους και εξοικειωμένους με τις γραφειοκρατικές διαδικασίες, το προτεινόμενο μοντέλο μεταχειρίζεται την κατοίκηση ως μία κοινή εμπειρία και ευθύνη.

Εκπέμπει επίσης ένα ισχυρό μήνυμα ότι το κράτος αναγνωρίζει την ανάγκη στήριξης των οικονομικά και κοινωνικά ασθενέστερων πολιτών και είναι πρόθυμο να τους βοηθήσει εκεί όπου αποτυγχάνει η ιδιωτική πρωτοβουλία και η τραπεζική χρηματοδότηση. Με την επιτυχή διαχείριση τόσο πολύπλοκων έργων (projects), οι κυβερνήσεις θα δώσουν τη δυνατότητα στους πολίτες να ζουν σε ασφαλέστερες, φιλικότερες προς το περιβάλλον και αξιοπρεπέστερες κατοικίες.

Επιπρόσθετα, η επιδότηση των πολυκατοικιών αντί των μεμονωμένων οικιών – διαμερισμάτων δεν είναι απλώς μια πολιτική επιλογή, είναι μία αλλαγή υποδείγματος προς μία πραγματιστική πολιτική. Αναγνωρίζει τα όρια που θέτει η συνύπαρξη εντός των κτιρίων για την αντιμετώπιση των συλλογικών αναγκών και παρέχει έναν στιβαρό, διάφανο και κοινωνικά δίκαιο μηχανισμό για την αειφόρα αστική ανάπτυξη.

Με αυτό τον τρόπο ίσως μπορέσει να γεφυρωθεί ένα μέρος από το αυξανόμενο χάσμα τόσο μεταξύ πολιτών και κράτους όσο και μεταξύ των διαφόρων οικονομικών τάξεων. Θα πρέπει η άσκηση πολιτικής να εδράζεται σε ορθολογική ανάγνωση της καθημερινής ζωής. Από την άλλη πλευρά, η κλιματική αλλαγή είναι εδώ και οι συνέπειές της μας αφορούν όλους, έχοντες και μη-έχοντες, ενώ αδιαφορεί εάν οι λύσεις που θα παρθούν είναι προϊόντα δημοκρατικών ή αυταρχικών διαδικασιών.