Αγορά κατοικίας: Πριν 50 χρόνια και σήμερα – Τι λένε τα στοιχεία

Από την έναρξη της Mεταπολίτευσης έως σήμερα οι Έλληνες προσήλθαν για τις εθνικές εκλογές στις κάλπες 15 φορές και ανέδειξαν 15 κυβερνήσεις με επικεφαλής 10 πρωθυπουργούς και ζήσαν αυτοί καλά κι εμείς… χειρότερα. Χαρακτηριστικό παράδειγμα η απόκτηση στέγης, η οποία είναι κάθε πέρυσι και ευκολότερη! Και για να μη βασανίζω τους αναγνώστες μου με αμφιβολίες, προτείνω, προς επίρρωσιν της μελαγχολικής αυτής διαπίστωσης, να πάνε στο τέλος της ανάλυσης αυτής, όπου παρατίθεται ο σχετικός πίνακας, τον οποίο καταρτίζω επί πενήντα χρόνια, συμπληρούμενο και επικαιροποιούμενο κάθε φορά με νέα στοιχεία, όπως κάνω και σήμερα, και τον οποίο δημοσίευα με σχετικά σχόλια στον “Οικονομικό Ταχυδρόμο” και τις εφημερίδες “Τα Νέα” και το “Βήμα” και στα οικονομικά βιβλία μου.

Διάβασα, λοιπόν, ότι από έρευνα, την οποία παρουσίασε ο CEO της Cerved Property Services Δημήτρης Ανδρίτσος στο συνέδριο του 17ου Red Meeting Point –την πραγματοποίησε η εταιρεία σε συνεργασία με το Πανεπιστήμιο Αθηνών και το Πανεπιστήμιο Μακεδονίας– προκύπτει πως σήμερα στην Ελλάδα τα μέσα εισοδήματα δεν επαρκούν για την απόκτηση κατοικίας, ούτε με τραπεζικό δανεισμό, ούτε με ίδια κεφάλαια. Κι αυτό, επειδή ο μεν μέσος μισθός έχει μειωθεί σωρευτικά από το 2010, οι δε τιμές των κατοικιών αυξάνονται από το 2017!

Έτσι, σύμφωνα με την παραπάνω έρευνα, ένας μέσος μισθωτός θα πρέπει να διαθέσει εισόδημα πάνω από 12 έτη, χωρίς να κάνει οποιοδήποτε άλλο έξοδο, προκειμένου να αγοράσει ένα δυάρι 60 τ.μ. στην Αθήνα! Επίσης, σύμφωνα με την ίδια έρευνα, με βάση την αξία ενός ακινήτου, το επίπεδο τιμών του 2021 για μέση κατοικία (δηλαδή 60 τ.μ. και ηλικίας 20 με 30 ετών) με σκοπό την ιδιοκατοίκηση, απαιτεί εισοδήματα 8,5 ετών για την απόκτησή του, σε εναρμόνιση με τους ευρωπαϊκούς μέσους όρους.

Διευκρινίσεις

Συγκεκριμένα, στην παραπάνω έρευνα εκτιμάται ότι η αξία μία μέσης κατοικίας 60 τ.μ. κυμαίνεται μεταξύ 175.000 και 275.000 ευρώ ή 225.000 ευρώ κατά μέσον όρο ή 3.750 ευρώ το τ.μ. κατά μέσον όρο. Ο μέσος μισθός για το 2023 εκτιμάται ότι ανερχόταν σε 1.251 ευρώ. Αυτά τα νέα στοιχεία μετέφερα στη νέα στήλη, δεξιά, του πίνακα για το 2023, με τις ακόλουθες διευκρινίσεις:

• Έγινε αναγωγή των στοιχείων της έρευνας για κατοικία 60 τ.μ. και για τυπική κατοικία 100 τ.μ. όπως σε όλα τα προηγούμενα χρόνια.
• Ο παρατιθέμενος πίνακας, ο οποίος παρουσιάζει την εξέλιξη της αξίας μιας τυπικής κατοικίας και μισθού από το 1970 έως σήμερα, επικαιροποιήθηκε με βάση τη γνωστή ντιρεκτίβα της Ευρωπαϊκής Επιτροπής, με την οποία μία κατοικία χαρακτηρίζεται προσιτή όταν η δαπάνη δεν ξεπερνά το ένα τρίτο του καθαρού εισοδήματος ενός νοικοκυριού για το σχηματισμό των κεφαλαίων για ίδια συμμετοχή στην αγορά της με στεγαστικό δάνειο.
• Καταρτίσθηκε με βάση τα στοιχεία του ΟΟΣΑ ότι το 2020 τα ετήσια εισοδήματα ενός μισθωτού στη χώρα μας ήταν 15.763 ευρώ (μέσος μισθός μετά φόρων) και με την παραδοχή ότι η τιμή ανά τετραγωνικό ενός διαμερίσματος στην Αθήνα είναι πάνω από 2.100 ευρώ.
• Για το 2023, όπως και το 2021 ελήφθη υπόψη ότι γενικά το επιτόκιο ενός στεγαστικού δανείου μακράς διαρκείας (χωρίς άλλες λεπτομέρειες) είναι σήμερα γύρω στο 4%.
• Τα στοιχεία του πίνακα πριν από το 2002, για διευκόλυνση της ενημέρωσης, έχουν μετατραπεί από δραχμές σε ευρώ (1 ευρώ=340,75 δραχμές).

Σήμερα, από την επικαιροποίηση των στοιχείων του παρατιθέμενου πίνακα προκύπτει ότι ακόμα κι αν δεν ήταν περιορισμένη η δυνατότητα πρόσβασης σε τραπεζικό δανεισμό για τα ελληνικά νοικοκυριά, η αγορά μιας τυπικής κατοικίας (100 τ.μ. για παράδειγμα) στην Ελλάδα είτε με τραπεζικό δάνειο, είτε με ίδια κεφάλαια, έχει γίνει ακόμα πιο απαγορευτική, εξαιτίας της εντονότερης αύξησης του κόστους των ακινήτων, σε σχέση με το εισόδημα ενός τυπικού πάλι νοικοκυριού.

Μελαγχολικές διαπιστώσεις

Από την εξέταση, λοιπόν, των στοιχείων του παρατιθέμενου πίνακα προκύπτουν οι ακόλουθες κυριότερες διαπιστώσεις:

Πρώτον, σήμερα, ένας άστεγος οικογενειάρχης πρέπει να εργαστεί 95 μήνες για να σχηματίσει τα ίδια κεφάλαια που χρειάζονται ως (αναγκαία) συμμετοχή του για την εξασφάλιση (κανονικά) στεγαστικού δανείου από την τράπεζα, που αποτελεί ρεκόρ όλων των εποχών, καθώς πριν από πενήντα χρόνια χρειαζόταν να εργαστεί μόνο 20 μήνες και πριν από τρία χρόνια 68 μήνες!

Δεύτερον, η μηνιαία δόση του στεγαστικού δανείου πάντοτε ξεπερνά το 30% του μηνιαίου εισοδήματος (92,3% το 2023!), με ιλιγγιώδες ρεκόρ το 2002 και το 1992 (σχεδόν διπλάσια από το μηνιαίο εισόδημα!). Η διαπίστωση αυτή ισχύει στην περίπτωση που ο δανειολήπτης πληροί την προϋπόθεση της συμμετοχής στην αγορά κατοικίας με ίδια κεφάλαια κατά το ένα τρίτο. Αν δεν συμβαίνει αυτό και η τράπεζα εγκρίνει το στεγαστικό δάνειο με μεγαλύτερη συμμετοχή, τότε αυξάνεται ακόμα περισσότερο ο αριθμός των μηνών που χρειάζονται για τον σχηματισμό των ιδίων κεφαλαίων.

Το σημερινό άρθρο καταρρίπτει τον μύθο ότι η μείωση των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων αποτελεί ευνοϊκή συνέπεια για τα ελληνικά νοικοκυριά. Πρόκειται για μιαν ακόμα πλάνη, η οποία καταδεικνύεται έντονα και από τον παρατιθέμενο πίνακα, καθώς σήμερα τα επιτόκια αυτά είναι σχεδόν τα χαμηλότερα όλων των εποχών! Κι όμως –όπως συνεχώς αποκάλυπτα με άρθρα μου– παρά τη δραστική μείωση των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων, το μηνιαίο κόστος εξυπηρέτησής τους απορροφά ολοένα και μεγαλύτερο μέρος του μηνιαίου εισοδήματος ενός ελληνικού νοικοκυριού. Η δυσμενής αυτή εξέλιξη οφείλεται στην ταχύτερη διόγκωση του κόστους απόκτησης κατοικίας, σε σύγκριση με την αύξηση του εισοδήματος των Ελλήνων εργατοϋπαλλήλων.

Αυξήθηκε κατά 125 φορές η αξία μια κατοικίας!

Από σχετικά συγκριτικά στοιχεία που παρέθετα προέκυπτε ότι τα τελευταία πενήντα χρόνια η αξία μιας τυπικής κατοικίας (75-100 τ.μ.) αυξήθηκε πάνω από… 125 φορές, ενώ το οικογενειακό εισόδημα μόνο κατά περίπου 45 περίπου φορές! Πρόκειται για μία σχέση, η οποία επιδεινώνεται συνεχώς την τελευταία πεντηκονταετία (στη δεκαετία του 1970 η αξία της κατοικίας είχε αυξηθεί κατά 8,5 φορές και στη δεκαετία του 1980 κατά 4,7 φορές, ενώ το οικογενειακό εισόδημα κατά 6,6 φορές και 2,6 φορές αντίστοιχα). Αποδεικνύεται η παταγώδης αποτυχία της εφαρμοσθείσης στεγαστικής πολιτικής και η μεγάλη φούσκα στην αγορά ακινήτων.

Η διαπίστωση γίνεται μελαγχολικότερη αν ληφθεί υπόψη ότι η κατοικία αποτελεί το σημαντικότερο περιουσιακό στοιχείο των Ελλήνων. Η ιδιοκατοίκηση είναι πρώτιστος στόχος των ελληνικών νοικοκυριών και η οικοδομή βασικό στοιχείο προώθησης της ανάπτυξης. Σύμφωνα με την Έρευνα Οικογενειακών Προϋπολογισμών του 1999 της τότε Εθνικής Στατιστικής Υπηρεσίας, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης των ελληνικών νοικοκυριών έφτανε το 79,6% στην επικράτεια και το 72,7% στις αστικές περιοχές.

Από την άλλη μεριά, σύμφωνα με δειγματοληπτική έρευνα της ICAP “Τα ελληνικά νοικοκυριά: εκτιμήσεις για το 1999 και προσδοκίες για το 2000” του Δεκεμβρίου 1999, το ποσοστό των νοικοκυριών που επένδυσαν σε μετοχές και σε μετοχικά αμοιβαία κεφάλαια το 1999 είναι πολύ μικρότερο, δηλαδή 15% στην επικράτεια και 18% στα αστικά κέντρα. Υπάρχει, συνεπώς, ακόμη ένα μεγάλο ποσοστό ελληνικών νοικοκυριών που θα ήθελαν να αποκτήσουν δικό τους κεραμίδι. Ωστόσο, η εφαρμοσθείσα τα τελευταία πενήντα χρόνια στεγαστική πολιτική ήταν τόσο άφρων, που έχει προκαλέσει σοβαρές στρεβλώσεις στην αγορά κατοικίας και σημαντικές επιβαρύνσεις στα ελληνικά νοικοκυριά, με τον ΕΝΦΙΑ να “καπελώνει” τα πάντα στο χώρο των ακινήτων!

Οι επιπτώσεις της στεγαστικής πολιτικής

Οι επιπτώσεις των στρεβλώσεων στην οικονομία και την κτηματαγορά στη χώρα μας είναι σημαντικές:

Πρώτον, το μοντέλο της ιδιοκατοίκησης, που προέκυψε αναγκαστικά από την κύρια επιδίωξη των ελληνικών νοικοκυριών και που κίνησε επί δεκαετίες την ελληνική οικονομία έχει φθάσει πια σε αδιέξοδο. Σήμερα τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων κινούνται σε πολύ χαμηλά επίπεδα, αλλά αυτό μετριάζεται από το γεγονός ότι έχει διευρυνθεί σημαντικά το χάσμα μεταξύ του κόστους κατοικίας και της δυνατότητας ευρέων στρωμάτων του πληθυσμού να καλύψουν τις στεγαστικές τους δαπάνες (τοκοχρεολύσια δανείων, δαπάνες κοινοχρήστων, δεκάδες άλλες επιβαρύνσεις με τη φόρων και τελών κ.λπ). Το χάσμα αυτό βαίνει διευρυνόμενο τα τελευταία χρόνια, αφού σήμερα, παρά τα χαμηλά επιτόκια των στεγαστικών δανείων, η μηνιαία δόση εξυπηρέτησής τους είναι μεγαλύτερη από το μηνιαίο εισόδημα ενός τυπικού ελληνικού νοικοκυριού, ενώ πριν από περίπου τριάντα χρόνια αντιπροσώπευε το 25% του οικογενειακού εισοδήματος!

Δεύτερον, η διεύρυνση του χάσματος οφείλεται στο γεγονός ότι έχει αυξηθεί ιλιγγιωδώς το κόστος κατοικίας εξαιτίας των πληθωριστικών πιέσεων και των χωροταξικών ή πολεοδομικών παρεμβάσεων και παραλείψεων. Οι σχεδιασμοί για ζώνες, χρήσεις γης και πράσινο όχι μόνο δεν συνέβαλαν στην ανακοπή της περιβαλλοντικής υποβάθμισης, αλλά όξυναν ακόμη περισσότερο το οικιστικό πρόβλημα (υψηλή πυκνότητα, κυκλοφοριακή συμφόρηση, έλλειψη αστικής υποδομής, βραδεία επέκταση σχεδίων πόλεως κ.λπ). Και φυσικά προκάλεσαν τις υπέρογκες τιμές γης, μετά μάλιστα τη γενίκευση σχεδόν του συνδρόμου απόκτησης εξοχικής κατοικίας των Ελλήνων.

Τρίτον, η ταχύτερη αύξηση της δαπάνης απόκτησης κατοικίας από την αντίστοιχη του εισοδήματος προκάλεσε την αποδυνάμωση και της ροπής προς αποταμίευση σχεδόν στο μηδέν εκείνης που υπήρχε πριν από πενήντα ή τριάντα χρόνια! Αυτό έχει ως αποτέλεσμα να επιβαρυνθεί ακόμη περισσότερο το κόστος κατοικίας, αφού για την απόκτησή της χρειάζονται μεγαλύτερα στεγαστικά δάνεια.

Η ενίσχυση της ζήτησης στέγης (επιδότηση ενοικίου, αφαίρεση δαπάνης ενοικίου από το φορολογητέο εισόδημα) και η εξάρθρωση του σκέλους της προσφοράς κατοικίας (περίπου 30 περιπτώσεις φορολογικής επιβάρυνσης, φόρος ιδιοκατοίκησης, πολιτική χαμηλών ενοικίων κ.λπ) είχαν ως αποτέλεσμα την αύξηση ακόμη περισσότερο του κόστους γης και κατασκευής της και, φυσικά, την ιλιγγιώδη διόγκωση των τιμών τους.

Χαρακτηριστικά αναφέρεται ότι την περίοδο 1997-2002 οι ετήσιες αυξήσεις στις τιμές των ακινήτων στην Αθήνα κυμαίνονταν μεταξύ 11,0% και 17,6% (η αποπληθωρισμένη μεταβολή κυμαινόταν μεταξύ 7,5% και 10,2%) και σε 17 επαρχιακές πόλεις μεταξύ 7,1%% και 13,3% (η αποπληθωρισμένη μεταβολή κυμαινόταν μεταξύ 2,8% και 6%). Το γεγονός ότι –παρά τη συρρίκνωση των επιτοκίων– η εξυπηρέτηση σήμερα ενός στεγαστικού δανείου είναι πιο καταθλιπτική από ό,τι τα προηγούμενα χρόνια, αποδεικνύεται από τον κάτωθι πίνακα, με τις επιφυλάξεις που μπορεί να προκαλέσουν παλιά διαχρονικά στοιχεία.