Τί άλλο μπορούσε να πράξει ο Άρειος Πάγος για τα κόκκινα στεγαστικά;

Από τις ανακρίβειες και υπερβολές έως την καταστροφολογία κινείται το εκκρεμές των αντιδράσεων στην –εν πολλοίς αναμενόμενη– απόφαση του Αρείου Πάγου, η οποία αναιρεί την ΑΠ 822/2023 του Α’ Πολιτικού του Τμήματος. Διαβάζω και ακούω απίθανες απόψεις ακόμη και από νομικούς και οικονομολόγους, που θα έπρεπε να γνωρίζουν τι ακριβώς συμβαίνει και τι μπορεί να πράξει ο Άρειος Πάγος.

Ο μέσος πολίτης αγνοεί την ουσία του ζητήματος. Μπορώ, βεβαίως, να αντιληφθώ την απογοήτευση κάποιων δικηγόρων που είχαν επενδύσει στην ΑΠ 822/2023 και τώρα βλέπουν να χάνουν δεκάδες υποθέσεις, που τις θεωρούσαν κερδισμένες. Δεν τους λυπάμαι γιατί πούλησαν στους πελάτες τους φρούδες ελπίδες. Ο τυπικός λόγος αποκλεισμού από τους πλειστηριασμούς, όσων funds είχαν τιτλοποιήσεις με βάση το Ν3156/2003, δεν ακύρωνε την οφειλή, απλώς καθιστούσε δυσκολότερη την ρευστοποίησή της.

Ήταν, λοιπόν, θέμα χρόνου να βρεθεί διαδικασία υπερβάσεως του προβλήματος, ώστε να συνεχισθούν οι πλειστηριασμοί. Ταυτοχρόνως, θα έτρεχε ο εκτοκισμός και μάλιστα με επιτόκια υπερημερίας και, τελικώς, οι ατυχείς δανειολήπτες θα έχαναν το ακίνητό τους, πληρώνοντας ακόμη περισσότερα από όσα όφειλαν όταν ξεκίνησαν τον δικαστικό τους αγώνα. Αυτή ακριβώς είναι η ουσία του προβλήματος: Είναι αδύνατη η αμφισβήτηση του μεγαλύτερου μέρους της οφειλής, στο βαθμό που εμπεριέχει μεγάλο μέρος του κεφαλαίου και συμβατικών τόκων.

Όμως, ούτε ο εκτοκισμός υπερημερίας είναι παράνομος, ούτε η αύξηση της τοκοφορίας με το σύστημα των τοκοχρεωλυτικών (αντί απλών χρεωλυτικών) δόσεων. Δεν υπάρχει δικαστήριο που θα απαλλάξει δανειολήπτη από τέτοια οφειλή, εκτός και αν αλλάξει ο νόμος και επανέλθει κάποια νομοθεσία τύπου “νόμος Κατσέλη”. Πόση ζημία –ηθική και ουσιαστική– έκανε αυτός ο νόμος δεν είναι της παρούσης να το σχολιάσουμε.

Η λύση για τα κόκκινα στεγαστικά

Όμως, η λύση δεν μπορεί παρά να είναι πολιτική. Τα χρέη, όμως, δεν μπορούν να μείνουν απλήρωτα. Pacta sunt servanda, ενώ η προϋπόθεση rebus sic stanibus είχε, ίσως, νόημα όταν ξέσπασε η κρίση, όχι πλέον. Οπωσδήποτε, η απελευθέρωση του δανειολήπτη από το χρέος μόνον κατά περίπτωσιν μπορεί να κρίνεται και όχι συνολικώς και οριζοντίως. Βεβαίως, οι οφειλές των δανειοληπτών πρέπει να επανυπολογισθούν με τοκοχρεωλυτικό σύστημα και απαλοιφή των τόκων υπερημερίας, αλλά όχι του ανατοκισμού.

Το όποιο υπόλοιπο προκύψει πρέπει να αποπληρωθεί σε μάκρος χρόνου, αναλόγως της δυνατότητος κάθε δανειολήπτη, ακόμη και αν η εξόφληση μετατίθεται πέραν του προσδοκίμου ζωής του και πρέπει να συμπεριλάβει τους κληρονόμους του. Το πλήρες περιεχόμενο μιας τέτοιας λύσεως, τον τρόπο λειτουργίας της και τα τεράστια οφέλη που επιφέρει σε δανειολήπτες και τράπεζες, έχω παρουσιάσει ήδη από τον Αύγουστο του 2020, αλλά και σε παλαιότερα άρθρα μου, ήδη από το 2014!

Η διαπραγμάτευση για τα κόκκινα στεγαστικά

Κλείνοντας, θέλω να επισημάνω τα εξής για την απόφαση του Αρείου Πάγου και τα κόκκινα στεγαστικά δάνεια:

Πρώτο, δεν γνωρίζουμε το σκεπτικό της Αποφάσεως της Ολομέλειας του Αρείου Πάγου, άρα η συζήτηση αυτή γίνεται με κάθε επιφύλαξη. Όμως, όποιο και αν είναι το σκεπτικό, ακόμη και αν είναι επιδεχόμενο τυπικής ή ουσιαστικής αμφισβητήσεως, η ουσία του προβλήματος των κόκκινων δανείων και της διαχειρίσεώς των από τις Ανώνυμες Εταιρείες Διαχειρίσεως Απαιτήσεων από Δάνεια και Πιστώσεις (Α.Ε.Δ.Α.Δ.Π.) –και όχι από τα funds!– παραμένει και η λύση μπορεί να είναι μόνον πολιτική και μόνον στο πλαίσιο που περιέγραψα ανωτέρω!

Δεύτερον, η νέα απόφαση δεν αλλάζει ουσιωδώς το τοπίο. Δεν θα γίνουν περισσότεροι πλειστηριασμοί από όσους είχαν ήδη προγραμματισθεί. Ούτε τεχνική δυνατότητα συμβολαιογράφων και Ανωνύμων Εταιρειών Διαχειρίσεως Απαιτήσεων από Δάνεια και Πιστώσεις υπάρχει, ούτε η αγορά μπορεί να απορροφήσει μεγαλύτερο αριθμό ακινήτων.

Τρίτον, στο βαθμό που πολιτική λύση δεν διαφαίνεται, η καλύτερη επιλογή για τους δανειολήπτες δεν είναι η συνέχιση άγονων δικαστικών αγώνων –που μόνον δικηγόρους εξυπηρετούν– αλλά η διαπραγμάτευση με τις Ανώνυμες Εταιρείες Διαχειρίσεως Απαιτήσεων από Δάνεια και Πιστώσεις για μια καλή και εξυπηρετήσιμη ρύθμιση. Όμως, αυτό δεν είναι νομικό αντικείμενο, δεν είναι δουλειά των δικηγόρων να γνωρίζουν τον τρόπο επανυπολογισμού της οφειλής και τα λοιπά συνοδευτικά επιχειρήματα, τα οποία μπορούν να βρουν ανταπόκριση στις επιτροπές των εν λόγω εταιρειών που αξιολογούν τα σχετικά αιτήματα. Βεβαίως, οι ρυθμίσεις δεν είναι για όλους, υπάρχουν πολλοί δανειολήπτες που απλώς θα χάσουν το ακίνητό τους και δεν τους συμφέρει καν να ασχοληθούν με διαπραγματεύσεις, μόνον να εξασφαλίσουν την μεγαλύτερη δυνατή τιμή πωλήσεως.

Τέταρτον, το πρόβλημα των μη εξυπηρετούμενων δανείων (κόκκινων) δεν τελείωσε με όσα έχουν αναλάβει οι Ανώνυμες Εταιρείες Διαχειρίσεως Απαιτήσεων από Δάνεια και Πιστώσεις! Οι πρόσφατες, αλλά και οι επερχόμενες, αυξήσεις των επιτοκίων δημιουργούν νέα γενιά κόκκινων δανείων, για τα οποία δεν θα υπάρχουν funds να τα αγοράσουν. Χωρίς πολιτική λύση, το πρόβλημα θα μεγαλώνει συνεχώς.