Πώς οι οικοπεδοφάγοι εκμεταλλεύονται τις δυσλειτουργίες του Κτηματολογίου

Συνήθως, οι οικοπεδοφάγοι καταπατούν τα ακίνητα που φαίνονται αδέσποτα, γιατί οι ιδιοκτήτες τους λόγω αστυφιλίας ή μετανάστευσης, ιδιαίτερα σε μακρινές χώρες, απουσιάζουν για μεγάλα χρονικά διαστήματα ή είναι άγνωστης ιδιοκτησίας. Οι πραγματικοί ιδιοκτήτες όταν κάποτε επιστρέψουν στο χωριό τους βρίσκουν ότι έχουν χάσει τη περιουσία τους με νομιμοφανή τρόπο. Φυσικά μπορεί να την διεκδικήσουν δικαστικά, που συνήθως αποφεύγουν, γιατί απαιτούνται μακροχρόνιοι και πολυδάπανοι δικαστικοί αγώνες με αμφίβολο αποτέλεσμα, γιατί στερούνται αποδεικτικών μέσων, κυρίως ντόπιους μάρτυρες, για να αποκρούσουν τη χρησικτησία του καταπατητή, που είναι με το μέρος του ντόπιου οικοπεδοφάγου.

Το ζήτημα είναι πολύ σοβαρό που ακόμα και το Ελεγκτικό Συνέδριο με πρόσφατο (Απρίλιος 2026) πόρισμα το επισημαίνει: Στο Κτηματολόγιο έχουν δηλωθεί 3,45 εκατομμύρια δικαιώματα άγνωστης ιδιοκτησίας, αριθμός που αναιρεί τη πλήρη απεικόνιση του ιδιοκτησιακού καθεστώτος της χώρας και επιτρέπει στους οικοπεδοφάγους να καταπατούν ακίνητα χωρίς αντίσταση.

Το Ελεγκτικό Συνέδριο προειδοποιεί για ουσιώδη κίνδυνο καταπάτησης και υφαρπαγής ακίνητης περιουσίας με τη μέθοδο κτήσης της κυριότητας δια χρησικτησίας, που υπονομεύει την ασφάλεια των συναλλαγών και μπορεί να προκαλέσει έκρηξη δικαστικών διενέξεων για τα επόμενα χρόνια. Αυτό είναι ένα μήνυμα του Ελεγκτικού Συνεδρίου. προς τη Πολιτεία για να λάβει προληπτικά και κατασταλτικά μέτρα για την επίλυση του σοβαρού αυτού προβλήματος χωρίς όμως καμιά ανταπόκριση από τη κυβέρνηση μέχρι τώρα, παρά τις σωρείες των καταγγελιών και δημοσιευμάτων για δυσλειτουργίες στο Κτηματολόγιο.

Από το Υποθηκοφυλακείο στο Κτηματολόγιο

Πριν την ολοκλήρωση του Εθνικού Κτηματολογίου, η απεικόνιση της ακίνητης περιουσίας, η διασφάλιση της και η ασφάλεια των συναλλαγών βασίζονταν στο σύστημα των Υποθηκοφυλακείων με αναφορά στις μερίδες των φυσικών και νομικών προσώπων και όχι στο ίδιο το ακίνητο. Η ασφάλεια και η προστασία της ακίνητης ιδιοκτησίας γίνονταν με εγγραφή στο βιβλίο μετεγγραφών του οικείου για το ακίνητο Υποθηκοφυλακείου των μεταβιβαστικών ή αναγνωριστικών της κυριότητας δημοσίων εγγράφων και δικαστικών αποφάσεων.

Η έρευνα των τίτλων ιδιοκτησίας απαιτούσε επίμονη έρευνα από δικηγόρο στα βιβλία του Υποθηκοφυλακείου μέχρι να προσδιοριστεί ο πρωτότυπος τρόπος κτήσεως της κυριότητας επί του ακινήτου, που λόγω της δυσκολίας του αποκαλείτο “probatio diabolica”.

Πλέον, με την ολοκλήρωση του Εθνικού Κτηματολογίου και τη κατάργηση των Υποθηκοφυλακείων με συγχώνευση στα κτηματολογικά γραφεία, χωρίς τα αρχεία των Υποθηκοφυλακείων να έχουν ψηφιοποιηθεί ώστε να είναι προσβάσιμα για έρευνα, η κυριότητα ενός ακινήτου βρίσκεται βάσει του ΚΑΕΚ (Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου) ή στο όνομα του φερόμενου ιδιοκτήτη χωρίς αναφορά στο πρωτότυπο τρόπο κτήσεως της κυριότητας σε αυτό. Έτσι ο οικοπεδοφάγος, εφόσον πρόλαβε και πήρε ΚΑΕΚ στο όνομά του γίνεται με την άδεια της Πολιτείας κύριος του ακινήτου και άσε τον πραγματικό ιδιοκτήτη να τρέχει στα δικαστήρια.

Οι καταπατήσεις  γίνονται σε δημόσια και ιδιωτικά ακίνητα, με τη διαφορά ότι, κανείς δεν μπορεί να γίνει κύριος δημοσίου ακινήτου με τακτική ή έκτακτη χρησικτησία. Είναι όμως γεγονός ότι το Δημόσιο δεν έχει καταγράψει το σύνολο της ακίνητης περιουσίας του στην οποία καθημερινά προστίθενται και άλλα ακίνητα. Το Δημόσιο από τα καταπατημένα ακίνητά του έχει προσδιορίσει ποια μπορεί να εξαγοραστούν με συγκεκριμένο τίμημα που καταβάλλεται σε μηνιαίες δόσεις. Από τα 90.000 καταπατημένα ακίνητα, έχουν υποβληθεί μόνο 12.000 αιτήσεις εξαγοράς. Κατόπιν  τούτου το Δημόσιο παράτεινε για ένα χρόνο τη προθεσμία για την υποβολή των αιτήσεων εξαγοράς.